Berlin, Deutschland, 30.10.2006
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Heuschrecken vor der Wohnungstür - DGB warnt: Nicht öffnen!
REITs sind Immobilienfonds, die an der Börse gehandelt werden. Diese Fonds müssen den wesentlichen Teil ihrer Gewinne aus Immobiliengeschäften erbringen und sind zu einer Ausschüttung von 90 Prozent gegenüber ihren Anlegern verpflichtet. Die Besteuerung erfolgt dann über die Ausschüttung an die Anleger. Der Finanzminister will hier großzügig auf Steuern verzichten. Die fallen erst bei den Aktionären an - oder auch nicht - zum Beispiel, wenn sie im Ausland sitzen.
Nach der jetzigen Rechtslage sind REITs-Immobilienfonds in Deutschland nicht zugelassen. Die Frage, ob eine solche Zulassung durch eine gesetzliche Neuregelung erfolgt, ist politisch erst einmal zu Ungunsten der REITs-Immobilienfonds entschieden worden.
Die Gefahr ist vorerst gebannt, aber nicht aufgehoben. Die Immobilienlandschaft in Deutschland befindet sich in einem radikalen Paradigmenwechsel. Wohnungen werden immer mehr zu einer Handelsware. Notleidende öffentliche Haushalte oder Bestände von Unternehmen werden auf dem Markt angeboten. Das internationale Kapital findet damit verkaufswillige Eigentümer in den Unternehmen und Kommunen.
In den letzten 10 Jahren haben insgesamt 1,15 Millionen Wohnungen, die von Wohnungsunternehmen gehalten wurden, den Eigentümer gewechselt. Davon etwa 850.000 von der öffentlichen Hand in privates Eigentum. Innerhalb dieser Zeit sind drei von internationalen Investoren beherrschte Unternehmen zu den größten Vermietern in Deutschland geworden. Unternehmen, die bis vor kurzem auf dem Markt noch überhaupt nicht präsent waren:
* Deutsche Annington, eine Tochter der britischen Terrafirma, die unter ihrem Dach heute etwa 240.000 Wohnungen bewirtschaftet und damit auch Europas größter Vermieter ist. (Der zweitgrößte Vermieter ist die Stadt Wien!)
* Fortress mit etwa 170.000 Wohnungen.
* Cerberus mit etwa 120.000 Wohnungen.
Diese drei Investorengruppen haben bereits heute erklärt, weitere Wohnungsbestände erwerben zu wollen. Allein die deutsche Annington strebt nach einer eigenen öffentlichen Bekundung einen Bestand von 1 Million in Deutschland an.
Aktuell anstehende Wohnungsverkäufe bedrohen heute in NRW
- die zum Teil in Landeseigentum befindlichen Wohnungen der LEG,
- die kommunalen Wohnungsbestände in Freiburg und
- seit jüngstem auch in Schwerin.
Finanzinvestoren handeln auf dem Wohnungsmarkt nicht als barmherzige Samariter. Was am Ende zählt ist eine überdurchschnittliche Rendite und eine hohe Liquidität. Immobilienfonds konkurrieren hier mit alternativen Anlageformen und mit hohen Renditeerwartungen. Folglich haben auch sie einen kurzfristigen Planungshorizont. Mieterhöhungen, die Umwandlung in Wohneigentum, gekürzte Personal- und Verwaltungsausgaben sowie schneller Weiterverkauf sind die wirksamsten Mittel, um die Rendite zu steigern. Langfristige Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen sowie Energieeinsparung amortisieren sich hingegen erst nach vielen Jahren. Eine nachhaltige Bewirtschaftung von Wohnungsimmobilien wird unter der Regie der Finanzmärkte immer schwieriger. Wenn öffentlicher Wohnraum zu einer Ware wird, geht ein weiteres Stück Sozialstaat verloren. Die Städte verlieren mit dem Ausverkauf kommunalen Wohnungsbesitzes ein wichtiges strategisches Steuerungsinstrument zur sozialen Mischung von Stadtteilen. Der DGB hat sich mit aller Deutlichkeit gegen die geplante Einführung von REITs-Immobilienfonds in Deutschland ausgesprochen. Die Gewerkschaften befürchten, dass mit der Einführung von REITs eine Entwicklung auf Wohnungsmärkten eingeleitet würde, die letztlich zur Bedrohung der Mieter und zu sozialem Unfrieden in unseren Städten führt.
Der DGB hofft durch die Verhinderung einer weiteren Öffnung des Wohnungsmarktes für Finanzinvestoren auch ein politisches Signal für notwendige Regulierung der Finanzmärkte zu setzen. Neue wohnungs- und städtebauliche Impulse lassen sich eher durch eine Belebung des Genossenschaftsgedankens umsetzen, als durch das falsche Signal der Einführung bei REITs-Immobilienfonds es der Fall gewesen wäre.
Im nationalen strategischen Rahmenplan wird unter dem Stichwort nachhaltige Stadtentwicklung deutlich hervorgehoben, welche Bedeutung die Impulsfunktion der Städte für die wirtschaftliche, ökologische und soziale Dimension von Städten und Gemeinden hat. Die nachhaltige Stadtentwicklung ist Bestandteil der deutschen Strategie für die kommende Förderperiode. Ausreichende kommunale Wohnungsbestände, die die notwendige Sicherheit für die Bewohnerschaft und die kommunalen Handlungsalternativen erst ermöglichen, sind eine entscheidende Ergänzung. Über die möglichen finanziellen Anreize hinaus müssen Kommunen auch in der Lage sein, wichtige Handlungsfelder für städtebauliche Aufwertungsstrategien, für die Stärkung der lokalen Ökonomie und die Berücksichtigung der sozialen Mischung der Bewohnerschaft zu erhalten bzw. durchsetzen zu können. Unsere funktionierenden Städte und Gemeinden mit ihren gemischten Bewohnerschaften sind ein hohes soziales Gut, das im Laufe der Nachkriegszeit durch unsere bisherige soziale Wohn- und Städtebaupolitik entstanden ist und nicht ohne Not aufs Spiel gesetzt werden sollte. Nutzen wir die Möglichkeiten, dies fortzusetzen, ohne dass wir täglich Angst vor den Heuschrecken vor der Tür haben müssen.
Wohnen ist mehr als ein Dach über dem Kopf! Redaktion, DGB
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